আপনার যদি কোনো বাড়ি, ফ্ল্যাট বা দোকান ভাড়া দেওয়া থাকে, তাহলে রিটার্ন দাখিলের সময় ভাড়া হইতে আয় ঠিকভাবে হিসাব করা জরুরি। অনেকেই এই হিসাব নিয়ে দ্বিধায় পড়েন এবং ভুল অংক বসিয়ে দেন। এই লেখাঢ সহজ ভাষায় দেখানো হলো ভাড়া হইতে আয় কিভাবে ধাপে ধাপে হিসাব করবেন, কোন কোন খরচ বাদ দেওয়া যায় এবং সংবিধিবদ্ধ বিয়োজনের হার কত।
আয়কর আইনের নির্দিষ্ট অধ্যায়ে এই আয়ের সংজ্ঞা, হিসাব পদ্ধতি এবং অনুমোদনযোগ্য খরচ আলাদাভাবে বলা আছে। নিচে পুরো প্রক্রিয়াটি ধাপে ধাপে এবং উদাহরণ সহ ব্যাখ্যা করা হয়েছে, যাতে আপনি নিজেই সহজে রিটার্নে এই অংক বসাতে পারেন।
ভাড়া হইতে আয় বলতে কী বোঝায়
কোনো ব্যক্তির নিজের মালিকানাধীন বাড়ি, ফ্ল্যাট, দোকান বা অন্য কোনো স্থাপনা ভাড়া দিয়ে যে টাকা পান, তাকেই আয়কর আইনে ভাড়া হইতে আয় বলা হয়। শুধু হাতে পাওয়া টাকার অংকটাই এই আয় নয়। এর সাথে আরও কিছু হিসাব যুক্ত হয় এবং কিছু খরচ বাদও দেওয়া যায়, যা নিচে আলোচনা করা হয়েছে।
অনেকেই মনে করেন, ব্যাংক হিসাবে যত টাকা ভাড়া হিসাবে জমা হয়, ঠিক তত টাকাই করযোগ্য আয়। বাস্তবে এনবিআরের নিয়ম অনুযায়ী হিসাবটি কিছুটা ভিন্ন। ভাড়ার সাথে কিছু অংক যোগ হয় এবং কিছু অংক বাদ যায়। তাই প্রতিটি ধাপ বুঝে নেওয়া জরুরি, যাতে রিটার্নে ভুল তথ্য না যায় এবং অযথা কর দায় বেড়ে না যায়।
হিসাবে যাওয়ার আগে কয়েকটি শব্দের মানে স্পষ্ট করে নেওয়া ভালো, কারণ রিটার্নে এই শব্দগুলোর ভিত্তিতেই আয় শ্রেণিবদ্ধ হয়।
গৃহসম্পত্তি বলতে বোঝায় যেকোনো বাড়ি, ভবন বা দালান, এবং এর সাথে অবিচ্ছেদ্য অংশ হিসাবে থাকা আসবাবপত্র, ফিক্সার ও ফিটিংস। এছাড়া যে জমির উপর এই ভবন বা দালান স্থাপিত, সেই জমিও গৃহসম্পত্তির অন্তর্ভুক্ত। তবে দুটি ব্যতিক্রম আছে। কোনো ভবন যদি সম্পূর্ণরূপে গুদাম হিসাবে ব্যবহৃত হয়, বা কোনো কারখানা ভবন যদি প্ল্যান্ট ও মেশিনারি ভাড়া প্রদানের অবিচ্ছেদ্য অংশ হিসাবে ভাড়া দেওয়া হয়, তাহলে সেই ভবন বা দালান গৃহসম্পত্তির আওতায় পড়বে না।
ভাড়া প্রদান অর্থ মালিকানা বা স্বত্ব ত্যাগ না করেও কোনো নির্দিষ্ট সময়ের জন্য সম্পত্তির ব্যবহারের অধিকার প্রদান করা। সম্পত্তিটি নিজের মালিকানাধীন হোক বা না হোক, এমনকি তফসিলি ব্যাংক, বিনিয়োগ ব্যাংক, কোনো উন্নয়নমূলক ফাইন্যান্স কোম্পানি বা মুদারাবা ও লিজিং কোম্পানির মালিকানাধীন সম্পত্তি কোনো ব্যক্তিকে ভাড়া দেওয়া হলেও তা এই সংজ্ঞার অন্তর্ভুক্ত হবে।
সম্পত্তি অর্থ গৃহসম্পত্তি, জমি, আসবাবপত্র, ফিক্সার, কারখানা ভবন, ব্যবসার আঙ্গিনা, যন্ত্রপাতি, ব্যক্তিগত যানবাহন এবং মূলধনী প্রকৃতির অন্য কোনো ভৌত সম্পদ, যা ভাড়া প্রদান করা যায়। অর্থাৎ শুধু বাড়ি বা ফ্ল্যাট নয়, গাড়ি বা মেশিনারি ভাড়া দিলেও তা থেকে প্রাপ্ত আয় এই অধ্যায়ের আওতায় পড়তে পারে।
মোট ভাড়ামূল্য কিভাবে নির্ধারণ করবেন
মোট ভাড়ামূল্য বের করতে একটি সহজ সূত্র অনুসরণ করতে হয়। সূত্রটি হলো বার্ষিক মূল্যের সাথে সার্ভিস চার্জ যোগ করে তা থেকে শূন্যতা ভাতা বাদ দেওয়া।
সূত্রটি এমন:
- ক (মোট ভাড়ামূল্য) = (খ + গ) – ঘ
- খ = বার্ষিক মূল্য, অর্থাৎ পুরো বছরের জন্য নির্ধারিত ভাড়া
- গ = ভাড়াটিয়ার পক্ষ থেকে পরিশোধিত সার্ভিস চার্জ, মেরামত বা রক্ষণাবেক্ষণ খরচ
- ঘ = শূন্যতা ভাতা, যা শুধু বিদ্যুৎ বিল উপস্থাপন করলেই অনুমোদনযোগ্য
সহজ কথায় বললে, আপনি যত টাকা ভাড়া পান তার সাথে ভাড়াটিয়ার দেওয়া অতিরিক্ত চার্জ যুক্ত হবে। বাড়ি কোনো সময় খালি থাকলে এবং বিদ্যুৎ বিলের প্রমাণ দিতে পারলে সেই সময়ের ভাড়া বাদ দেওয়া যাবে।
এখানে একটি বিষয় স্পষ্ট করা প্রয়োজন। শূন্যতা ভাতা পেতে হলে শুধু মুখে বলা বা দাবি করা যথেষ্ট নয়। বিদ্যুৎ অফিসের বিল বা সংযোগ বিচ্ছিন্ন থাকার প্রমাণ লাগবে। অনেক ভাড়াটিয়া বাড়ি ছেড়ে চলে গেলেও বিদ্যুৎ সংযোগ চালু থাকে, এমন ক্ষেত্রে শূন্যতা ভাতা পাওয়া কঠিন হয়ে যায়। তাই বাড়ি খালি হওয়ার সাথে সাথে বিদ্যুৎ অফিসে যোগাযোগ করে কাগজপত্র ঠিক রাখা উচিত।
মোট ভাড়ামূল্য থেকে কোন কোন খরচ বাদ দেওয়া যায়
মোট ভাড়ামূল্য বের করার পর সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ধাপ হলো অনুমোদনযোগ্য খরচ বাদ দেওয়া। নিজের মালিকানাধীন গৃহসম্পত্তির ভাড়া হইতে প্রাপ্ত আয় হিসাব করার সময় নিম্নবর্ণিত খরচগুলো বিয়োজনযোগ্য হিসাবে গণ্য হয়।
- প্রথমত, কোনো গৃহসম্পত্তির ক্ষতি বা ধ্বংসের ঝুঁকি বিপরীতে যদি বিমা করা থাকে, তাহলে সেই বিমার বিপরীতে পরিশোধিত প্রিমিয়াম বাদ দেওয়া যাবে।
- দ্বিতীয়ত, গৃহসম্পত্তি অর্জন, নির্মাণ, সংস্কার বা পুনর্নির্মাণের জন্য কোনো ব্যাংক বা ফাইন্যান্স কোম্পানি থেকে মূলধনী ঋণ নেওয়া হলে, সেই ঋণের উপর পরিশোধিত সুদ বা মুনাফা বাদ দেওয়া যাবে।
- তৃতীয়ত, গৃহসম্পত্তির উপর পরিশোধিত কোনো কর, ফি বা অন্য কোনো বার্ষিক চার্জ বাদ দেওয়া যাবে, তবে এটি যেন মূলধনী চার্জ প্রকৃতির না হয়।
- চতুর্থত, গৃহসম্পত্তি অর্জন, নির্মাণ, মেরামত, নবনির্মাণ বা পুনর্নির্মাণের জন্য নেওয়া মূলধনী ঋণের ক্ষেত্রে, যদি ভাড়া শুরু হওয়ার আগের সময়ে কোনো সুদ বা মুনাফা পরিশোধ করা হয়ে থাকে, তাহলে সেই সুদ বা মুনাফা ভাড়া চলাকালীন বছরের সুদের সাথে যুক্ত হয়ে ভাড়া আয়বর্ষ থেকে শুরু করে একাদিক্রমে মোট তিন আয়বর্ষে সমকিস্তিতে বিয়োজন করা যাবে। তবে শর্ত থাকে যে, ভাড়াপূর্ব সময়ের সুদ বা মুনাফা, বা তার কোনো অংশ, এই তিন বছর পার হয়ে গেলে আর বিয়োজনযোগ্য থাকবে না।
- পঞ্চমত, ভাড়া সংগ্রহ খরচ, পানি ও পয়ঃনিষ্কাশন, বিদ্যুৎ, গ্যাস, সার্ভিস চার্জ, মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ এবং অন্যান্য মৌলিক সেবা সংক্রান্ত ব্যয়ের জন্য একটি নির্দিষ্ট হারে সংবিধিবদ্ধ বিয়োজন অনুমোদিত। এই হার সম্পত্তির ধরন অনুযায়ী ভিন্ন হয়, যা নিচের সারণিতে দেখানো হলো।
সংবিধিবদ্ধ বিয়োজনের হার
| ক্রমিক নং | সম্পত্তির ধরন | সংবিধিবদ্ধ বিয়োজন (মোট ভাড়ামূল্যের শতকরা হারে) |
|---|---|---|
| ১ | বাণিজ্যিক উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত গৃহসম্পত্তি | ৩০% (ত্রিশ শতাংশ) |
| ২ | অবাণিজ্যিক উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত গৃহসম্পত্তি | ২৫% (পঁচিশ শতাংশ) |
অর্থাৎ আপনার বাড়ি বা ফ্ল্যাট যদি বসবাসের জন্য ভাড়া দেওয়া হয়, তাহলে মোট ভাড়ামূল্যের ২৫ শতাংশ স্বয়ংক্রিয়ভাবে খরচ হিসাবে বাদ দেওয়া যাবে। আর দোকান, অফিস বা বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠান হিসাবে ভাড়া দেওয়া হলে ৩০ শতাংশ বাদ দেওয়া যাবে। এই বিয়োজনের জন্য আলাদা কোনো রসিদ বা প্রমাণ দেখাতে হয় না, এটি সরাসরি হার অনুযায়ী হিসাব করা হয়।
সম্পত্তি আংশিকভাবে ভাড়া দেওয়া হলে, যে অংশ ভাড়া দেওয়া হয়েছে তার অনুপাতে খরচ অনুমোদনযোগ্য হবে। আবার কোনো গৃহসম্পত্তি যদি আয়বর্ষের অংশবিশেষের জন্য ভাড়া দেওয়া হয়, অর্থাৎ পুরো বছর নয়, তাহলে ভাড়া প্রদানকৃত সময়ের অনুপাতিক হারে খরচ অনুমোদনযোগ্য হবে।
নিজের মালিকানাধীন নয় এমন সম্পত্তির ভাড়া আয়ের বিয়োজন
উপরের নিয়মগুলো মূলত নিজের মালিকানাধীন গৃহসম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। কিন্তু কেউ যদি অন্য ধরনের সম্পত্তি, যেমন যন্ত্রপাতি, যানবাহন বা ব্যবসার আঙ্গিনা ভাড়া দেন, তাহলে সেই আয়ের বিয়োজনের জন্য আলাদা নিয়ম প্রযোজ্য হবে।
এই ক্ষেত্রে ব্যবসা হইতে আয় গণনার জন্য নির্ধারিত ধারা অনুযায়ী যে সকল বিয়োজন যে সকল সীমা ও শর্তে অনুমোদিত, ঠিক সেই সীমা ও শর্তেই এই আয়ের ক্ষেত্রেও বিয়োজন অনুমোদিত হবে। সহজ ভাষায়, এখানে বাড়ি ভাড়ার মতো নির্দিষ্ট ৩০% বা ২৫% হার প্রযোজ্য নয়, বরং ব্যবসায়িক খরচের সাধারণ নিয়ম অনুসরণ করতে হবে।
আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ শর্ত হলো, তৃতীয় তফসিল অনুযায়ী অনুমোদিত ভাতাসমূহ ব্যতীত অন্য সকল বিয়োজন ব্যাংক ট্রান্সফারের মাধ্যমে সম্পন্ন হলেই তা অনুমোদনযোগ্য হবে। অর্থাৎ নগদে খরচ পরিশোধ করলে তা প্রমাণ হিসাবে গ্রহণযোগ্য না হওয়ার ঝুঁকি থাকে। তাই মেরামত খরচ, বিমা প্রিমিয়াম বা অন্য কোনো বড় খরচ ব্যাংকের মাধ্যমে পরিশোধ করে রাখা নিরাপদ।
বিশেষ ভাড়া আয় কী এবং এটি কিভাবে আসে
আয় হিসাবের আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ অংশ হলো বিশেষ ভাড়া আয়। এটি মূলত তখন আসে যখন কোনো সম্পত্তি ভাড়া বা লিজ দেওয়ার সময় ভাড়াটিয়ার কাছ থেকে জামানত, অগ্রিম বা সিকিউরিটি ডিপোজিট নেওয়া হয়।
যদি জামানত ফেরতযোগ্য বা সমন্বয়যোগ্য হয়, তাহলে অর্থবছরের শেষে যে স্থিতি থাকে তার ১০ শতাংশ বিশেষ ভাড়া আয় হিসাবে গণনা হবে। আর যদি জামানত অফেরতযোগ্য বা অসমন্বয়যোগ্য হয়, তাহলে পুরো অংকটাই সেই বছরের বিশেষ ভাড়া আয় হিসাবে ধরা হবে।
তবে একটি শর্ত আছে। লিজের মেয়াদ পাঁচ বছরের বেশি হলে, করদাতা চাইলে এই আয়কে পাঁচ বছর বা লিজের মেয়াদ, যেটি কম, সেই সময়ের মধ্যে ভাগ করে দেখাতে পারেন।
এই সুবিধাটি বিশেষভাবে কাজে আসে যখন একসাথে বড় অংকের অগ্রিম পাওয়া যায়। ধরা যাক, কেউ দশ বছরের জন্য একটি দোকান লিজ দিয়ে একসাথে অফেরতযোগ্য বড় অংকের টাকা পেয়েছেন। পুরো টাকা একই বছরে আয় দেখালে কর দায় অনেক বেড়ে যেতে পারে। সেক্ষেত্রে পাঁচ বছরে ভাগ করে দেখানোর সুযোগ থাকলে বার্ষিক করের চাপ কমে আসে। যদি পরবর্তীতে করদাতা সেই টাকার কোনো অংশ ফেরত দেন, তাহলে যে আয়বর্ষে ফেরত দেওয়া হয়েছে, সেই বছরের হিসাবে সমন্বয় করতে হবে।
হোটেল, মোটেল ও রিসোর্টের ভাড়া আয় কীভাবে নির্ণয় করতে হয়
সাধারণ বাসা বা দোকান ভাড়ার হিসাব থেকে হোটেল, মোটেল, রিসোর্ট বা অর্থনৈতিক অঞ্চলে অবস্থিত প্রতিষ্ঠানের ভাড়া হইতে আয়ের হিসাব কিছুটা আলাদা। এক্ষেত্রে বাংলাদেশ অর্থনৈতিক অঞ্চল আইন এবং হাই-টেক পার্ক কর্তৃপক্ষ আইনের নির্দিষ্ট ধারা অনুযায়ী প্রতিষ্ঠিত ও ঘোষিত অঞ্চলে অবস্থিত সম্পত্তির ভাড়া এই বিশেষ নিয়মের অধীনে পড়ে।
সাধারণ করদাতা যদি নিজের বসবাসের বাড়ি বা সাধারণ আবাসিক সম্পত্তি ভাড়া দেন, তাহলে এই বিশেষ নিয়ম প্রযোজ্য হবে না। সেক্ষেত্রে উপরে আলোচিত সাধারণ সূত্রই অনুসরণ করতে হবে।
রিটার্নে ভাড়া হইতে আয় বসানোর সময় যা মনে রাখবেন
রিটার্ন পূরণের সময় কিছু বিষয় খেয়াল রাখলে হিসাব নির্ভুল হয়। নিচের পয়েন্টগুলো দেখে নিতে পারেন:
- শূন্যতা ভাতা দাবি করতে হলে বিদ্যুৎ বিলের কপি সংরক্ষণ করুন
- বাড়ি বাণিজ্যিক না অবাণিজ্যিক উদ্দেশ্যে ভাড়া দেওয়া, তা স্পষ্ট রাখুন, কারণ এর উপর নির্ভর করে ৩০% বা ২৫% বিয়োজন প্রযোজ্য হবে
- ঋণের সুদ বাদ দিতে চাইলে ব্যাংক থেকে পাওয়া সুদের সার্টিফিকেট সংগ্রহ করুন
- বিমা প্রিমিয়ামের রসিদ এবং সংশ্লিষ্ট পলিসির কাগজপত্র আলাদা করে রাখুন
- জামানত বা অগ্রিমের চুক্তিপত্র স্পষ্টভাবে উল্লেখ করুন, এতে বিশেষ ভাড়া আয়ের হিসাব সহজ হয়
- খরচ পরিশোধ যতটা সম্ভব ব্যাংক ট্রান্সফারের মাধ্যমে করুন, নগদে পরিশোধ এড়িয়ে চলুন
- একাধিক সম্পত্তি থাকলে প্রতিটির হিসাব আলাদাভাবে করে পরে যোগ করুন
একটি সহজ উদাহরণে ভাড়া হইতে আয়ের হিসাব
ধরা যাক, একজন ব্যক্তির একটি ফ্ল্যাটের বার্ষিক ভাড়া তিন লাখ টাকা, এবং এটি বসবাসের (অবাণিজ্যিক) উদ্দেশ্যে ভাড়া দেওয়া। ভাড়াটিয়া অতিরিক্ত সার্ভিস চার্জ হিসাবে বছরে বারো হাজার টাকা দেন। ফ্ল্যাটটি এক মাস খালি ছিল এবং সেই সময়ের বিদ্যুৎ বিলের প্রমাণ আছে, যার পরিমাণ পঁচিশ হাজার টাকা।
এই ক্ষেত্রে মোট ভাড়ামূল্য হবে তিন লাখ বারো হাজার টাকা থেকে পঁচিশ হাজার টাকা বাদ দিয়ে, অর্থাৎ দুই লাখ সাতাশি হাজার টাকা। এখন এই অংক থেকে অবাণিজ্যিক সম্পত্তির জন্য নির্ধারিত ২৫ শতাংশ সংবিধিবদ্ধ বিয়োজন বাদ যাবে, যা প্রায় একাত্তর হাজার সাতাশি টাকা। এই বিয়োজনের পর অবশিষ্ট থাকবে প্রায় দুই লাখ ষোলো হাজার টাকা। যদি তিনি ফ্ল্যাট কেনার জন্য নেওয়া ঋণের সুদ বা বিমা প্রিমিয়াম পরিশোধ করে থাকেন, তাহলে তাও এই অংক থেকে আরও বাদ যাবে।
আরেকটি উদাহরণ দেখা যাক। ধরা যাক, একই ব্যক্তি একটি দোকান পাঁচ বছরের জন্য লিজ দিয়েছেন এবং দুই লাখ টাকা অফেরতযোগ্য জামানত নিয়েছেন। এই দুই লাখ টাকার পুরোটাই বিশেষ ভাড়া আয় হিসাবে গণনা হবে। লিজের মেয়াদ পাঁচ বছর হওয়ায় করদাতা চাইলে এই দুই লাখ টাকাকে পাঁচ ভাগে ভাগ করে প্রতি বছর চল্লিশ হাজার টাকা করে আয় দেখাতে পারেন। দোকানটি বাণিজ্যিক উদ্দেশ্যে ভাড়া দেওয়া হওয়ায় এর ভাড়ামূল্য থেকে ৩০ শতাংশ সংবিধিবদ্ধ বিয়োজন প্রযোজ্য হবে। এভাবে ফ্ল্যাটের ভাড়া আয় এবং দোকানের লিজ আয় একসাথে যুক্ত করেই চূড়ান্ত ভাড়া হইতে আয় নির্ধারণ করতে হবে।
সচরাচর জিজ্ঞাসা (FAQ)
বাড়ি খালি থাকলে কি ভাড়া হইতে আয় কমানো যায়?
হ্যাঁ, বাড়ি বা ফ্ল্যাট কোনো সময় খালি থাকলে শূন্যতা ভাতা দাবি করা যায়। তবে এর জন্য বিদ্যুৎ বিল উপস্থাপন করে প্রমাণ দিতে হবে যে সম্পত্তিটি আসলে খালি ছিল।
গৃহঋণের সুদ কি ভাড়া আয় থেকে বাদ দেওয়া যায়?
হ্যাঁ, গৃহসম্পত্তি অর্জন, নির্মাণ, সংস্কার বা পুনর্নির্মাণের জন্য ব্যাংক বা ফাইন্যান্স কোম্পানি থেকে নেওয়া ঋণের সুদ বা মুনাফা ভাড়া আয় থেকে বাদ দেওয়া যায়। ভাড়া শুরুর আগের সুদও নির্দিষ্ট শর্তে তিন আয়বর্ষে ভাগ করে বাদ দেওয়া সম্ভব।
হোটেল বা রিসোর্টের ভাড়া আয়ের হিসাব কি আলাদা
হ্যাঁ, অর্থনৈতিক অঞ্চল বা হাই-টেক পার্কে অবস্থিত হোটেল, মোটেল ও রিসোর্টের ভাড়া হইতে আয়ের জন্য নির্দিষ্ট আইন অনুযায়ী আলাদা নিয়ম প্রযোজ্য হয়। সাধারণ আবাসিক ভাড়ার ক্ষেত্রে এই নিয়ম প্রযোজ্য নয়।
উপসংহার
ভাড়া হইতে আয় হিসাব করা মনে হলে জটিল লাগতে পারে, কিন্তু ধাপে ধাপে দেখলে এটি আসলে সহজ। মোট ভাড়ামূল্য বের করে তা থেকে অনুমোদনযোগ্য খরচ ও সংবিধিবদ্ধ বিয়োজন বাদ দিন, তারপর বিশেষ ভাড়া আয় যুক্ত করুন। এতেই আপনার চূড়ান্ত আয়ের অংক পেয়ে যাবেন।
রিটার্ন দাখিলের আগে সব রসিদ ও প্রমাণপত্র গুছিয়ে রাখলে এই হিসাব নিয়ে কোনো বিভ্রান্তি থাকবে না। প্রয়োজনে একজন কর পরামর্শকের সাহায্য নিয়ে নিশ্চিত হয়ে নিতে পারেন।
